26. märtsi Äripäeva artiklis “Eestlased elavad oma investeeringus” võrreldakse aktsiaid, III pensionisammast, hoiuseid ja kinnisvara investeerimise lähtekohast. Nagu ikka tehakse üks suur vale eeldus ja saadakse tulemuseks, et väärtpaberid on ikka paremad. Muidugi arvestades, et artikli põhiallikaks on Swedbank, siis mis sealt muud oodata olekski. AGA vaatame teemale veel korra otsa ja teeme artiklis avaldatud andmete põhjal korrektsema võrdluse.
Kui räägime investeerimisest erinevatesse varaklassidesse ja võrdleme neid, siis tuleks minu arvates võrrelda neid varaklasse nii nagu neisse tavapäraselt investeeritakse. Kui hoiustame raha, ostame aktsiaid või paneme raha III pensionisambasse, siis tegutsetakse tavapäraselt enda tööga teenitud rahaga. Kui ostame kinnisvara, siis tavapäraselt kasutatakse enda rahale lisaks laenuraha. See muudabki Äripäevas olnud võrdluse mõtetuks, sest kinnisvarainvestor, isegi kui ta ostis vaid kodu, ei osta seda tavaliselt kasutades ainult enda raha (mida eeldatakse nimetatud artiklis).
Niisiis algandmed artiklist, mille õigsust me ei hakka kontrollima: 1999. aastast alates on Swedbanki III samba fond teeninud 90% ehk 4,4% aastas. 1999. aastast on Eesti keskmise kinnisvara hind kasvanud 60% ehk 3,5% aastas. Artiklis mainitakse III samba eelisena, et sellesse pandud rahalt saab tulumaksu tagasi ehk reaalne tootlus oleks siis juba 6% aastas. Jäetakse aga mainimata, et ka kinnisvaratulu (kuna räägitakse kodusse investeerimisest) on samuti tulumaksuvaba (kodu müük). Võrdlus võiks olla isegi õige kui leiaksime “keskmise” kinnisvara, mis on täielikult välja ostetud – sellist pole tegelikult olemas.
Teeme oma võrdluse ehk arvutame välja kinnisvara tootluse kui kasutaksime laenu ning võtame arvesse, et kui meil poleks seda kodu, siis peaksime üürima. Lihtsustuse huvides võrdsustame laenumakse üürikuluga, kuigi reaalses elus on tihti üür kõrgem kui laenumakse (vähemalt nii on nende objektide puhul mida mina välja üürin).
| Sissemakse | 50% | 30% | 20% | 10% | ||
| 1999 | 3,41% | 100 000 € | 50 000 € | 30 000 € | 20 000 € | 10 000 € |
| 2000 | +3,41% | 103 414 € | 6,83% | 11,38% | 17,07% | 34,14% |
| 2001 | +3,41% | 106 945 € | 7,06% | 11,77% | 17,65% | 35,31% |
| 2002 | +3,41% | 110 596 € | 7,30% | 12,17% | 18,26% | 36,51% |
| 2003 | +3,41% | 114 372 € | 7,55% | 12,59% | 18,88% | 37,76% |
| 2004 | +3,41% | 118 277 € | 7,81% | 13,02% | 19,52% | 39,05% |
| 2005 | +3,41% | 122 315 € | 8,08% | 13,46% | 20,19% | 40,38% |
| 2006 | +3,41% | 126 491 € | 8,35% | 13,92% | 20,88% | 41,76% |
| 2007 | +3,41% | 130 810 € | 8,64% | 14,40% | 21,59% | 43,19% |
| 2008 | +3,41% | 135 276 € | 8,93% | 14,89% | 22,33% | 44,66% |
| 2009 | +3,41% | 139 894 € | 9,24% | 15,40% | 23,09% | 46,19% |
| 2010 | +3,41% | 144 671 € | 9,55% | 15,92% | 23,88% | 47,76% |
| 2011 | +3,41% | 149 610 € | 9,88% | 16,46% | 24,70% | 49,39% |
| 2012 | +3,41% | 154 718 € | 10,22% | 17,03% | 25,54% | 51,08% |
| 2013 | +3,41% | 160 000 € | 10,56% | 17,61% | 26,41% | 52,82% |
| 60% | 120% | 200% | 300% | 600% |
Mida tabel näitab?
Tabel näitab meile, et mida rohkem laenu kasutame, seda kiiremini kasvab meie enda kapital. Laen on võimendus ja kui vaadata eelolevast tabelist tulpa 30% sissemaksuks, siis antud artiklis oleks õigem võrdlus antud perioodis kasutada oma kapitali kasvu numbrina 200%, sest 1999 aastal sai võtta kodulaenu 30% sissemaksega. Hiljem on saanud laenu ka madalama sissemaksega ning paljud inimesed on seda ka kasutanud.
Tegelik tulu võib olla muidugi nii kõrgem kui madalam, sest linnades on kinnisvara väärtus selles perioodis kasvanud kindlasti rohkem ja võib-olla mõnes maapiirkonnas pole vahepeal hind absoluutselt kasvanud. Tulu suurendab kindlasti ka see, et tegelikult on nende aastate jooksul suur osa laenust juba tagasi makstud ning kui nüüd müüa saab ka selle raha uuesti kätte.
Kui Sulle pakub huvi kinnisvarasse investeerimine, siis oled oodatud 12-13. aprill 2014 toimuvale VII Kinnisvara koolitusele, mis on just mõeldud kinnisvarasse investeerimise huvilistele.
Kui jõuad oma arvutustega mõne teise tulemuseni, siis oled teretulnud seda avaldama kommentaarina.