CASHFLOW lauamäng

Äärmiselt oluline on kinnisvara investeeringutel ja üleüldse USA-s ettevõtlusega tegelemisel vaja jälgida erinevate osariikide ja linnade demograafilisi näitajaid ehk kas inimesi on sinna juurde tulemas või on just paljud sealt ära minemas. Seda tasub jälgida ka muudes riikides

Üks olulisemaid faktoreid on see, kas töökohti tuleb piirkonda juurde või jääb vähemaks ja kui püsivad on need töökohad.
Head piirkonnad, mis meile kõrvu jäid:

Dallas, kuna seal on suur naftakaevandus.
San Antonio, kus on suur osa USA meditsiinitööstusest.
Phoenix, kus on pidevalt soe ja kuiv kliima, seetõttu on see populaarne turismisihtpunkt ning paljud terviseprobleemidega inimesed tulevad külmemast kliimast sinna elama.
Memphis, kus on USA transpordi- ja logistikakeskus.

Nendes piirkondades rahvaarv kasvab ning seal on töökohad, mis püsivad. Kindlasti leidub häid piirkondi veel teisteski linnades, kuid igal juhul tuleb sarnaseid parameetreid jälgida.

Kehvad piirkonnad hetkel:

Detroit – mitmed suured autotehased on viimaste aastate jooksul oma tehased kinni pannud, mistõttu on töökohtade arv järsult langenud ja paljud inimsed sealt ära kolinud ning see mõjutab ka kõiki teisi sektoreid

Nevada osariik (seal asub maailma suurim meelelahutuskeskus Las Vegas) – inimesed kulutavad raskel ajal tunduvalt vähem meelelahutusele ning seetõttu on see osariik saanud väga suure löögi, mis väljendus ka kinnisvarahindade suures languses.

California osariik – see on ülivõimsalt USA kõige halvema ettevõtlus ja kinnisvarainvesteeringute kliimaga osariik. Ettevõtjana lasub Sul väga kõrge maksukoormus ning kinnisvara puhul on üürnik palju paremas seisus kui selle omanik. Kui üürnik ei maksa ja ei koli välja, siis on äärmiselt raske teda sealt välja seada. Kui õigesti mäletan, siis saab üürnik isegi kuni 6 kuud rahulikult seal nii olla, et sa ei saa omanikuna midagi teha.

Kus osariigis asutada ettevõte?

Kui soovid USA-s asutada oma ettevõtte siis kõige paream omanikukaitsega ettevõtted saad Sa teha Nevada või Wyoming osariigis.

Esiteks on seal ettevõtte tegemine ja omamine kõige soodsam erinevate tasude kui ka maksude mõttes, kuid mis veelgi olulisem, kui keegi peaks Su kohtusse kaebama (mida USA-s tehakse uskumatult palju), siis on Sinu vara tunduvalt paremini kaitstud, kui muudes osariikides.
Kui Su põhitegevus toimub mõnes muus osariigis, siis on soovitav teha emafirma ühte nendest kahest osariigist ja tütarfirma sellesse osariiki, kus tegelikult tegutsed.

Et mitte väärtuslikku päevast aega raisku lasta oli broneeritud öised lennud – läbi Atlanta Orlandosse.
Ilm Orlandosse jõudes oli täpselt selline, nagu üks ideaalne suveilm Eestis. Päike paistab ja soe nii päeval kui ka öösel.
Lisaks lahedad palmipuud.

31. märtsil hakkas pitha koolituse osa. Üks päev siis maa peal ja järgmised 6 päeva kruiisilaeval.
Tutvusime külalisesinejatega ja ka osalejatega.

Kohal on nii Robert & Kim Kiyosaki, mitmed Rich Dad advisorid (nõuandjad), nagu ka Ken McElroy, kellega Phoenixis kohtusime, Nafta ärimehed, väga paljud kinnisvarainvestorid ja ettevõtjad erinevatest osariikidest Ameerikas ja 15 välisriigist – kokku ligi 220 inimest.

Mis kõige parem selle juures, kõik need inimsed on kogu koolitusreisi jooksul pidevalt kättesaadavad, sest viibime enamik aja kruiisilaeval. NIi, et misiganes küsimusega on võimalik minna kasvõi Robert Kiyosaki endaga rääkima.

Saime ohtralt kasulikku informatsiooni, palju uusi kontakte ja üsna hea ülevaate USA kinnisvaraturust.
Püüan selle võimalikult lühidalt kokku võtta ja olulisemad õppetunnid välja tuua.

See päev algas tõeliselt huvitava kohtumisega. Nimelt saime kokku Ken McElroyga, kes on omab koos oma partneriga suurt kinnisvara ettevõtet MC Companies. Nende portfellis on hetkel 8000 ühikut kinnisvara, mida nad välja üürivad. 500 ühikut on ehitamisel ning 1500 valmib veel 2 aasta jooksul.
Neil on kokku 200 akrediteeritud investorit (Sul peab olema vähemalt 1 000 000$ eest vara, et kvalifitseeruda), kelle hulgas ka Robert Kiyosaki.

Ken McElroy on ka Rich Dad advisor, kirjutanud mitu raamatut kinnisvarast ning tema nimi käib läbi ka mitmest Roberti raamatust ja salvestusest.

Nende objektid on peamiselt suured korterelamud või elamurajoonid alates 69-st kuni 680 korterini ühel objektil.
Äärmiselt huvitav oli kuulda, kuidas nad oma objekte valivad (nr1, kui palju töökohti antud piirkonnas on), kui palju maksab nende jaoks uue kortermaja ehitamine (tuli välja, et suure tegijana maksab see neile sama palju kui Eestis – ligi 90$ ruutjalg ehk ligi 630€ m2).

Kõige huvitavam on nende äriplaan. Nad kaasavad objektide finantseerimiseks investorite raha ning investorid saavad 8-12% tootluse oma rahalt. Kuid mis kõige parem : 4-5 aasta jooksul maksavad nad investoritele kogu sisse pandud raha tagasi ning neile jääb alles 67% osalus ehk peale seda kui nad raha tagasi saavad jääb neile igavane rahavoog.
Kuidas nad seda teevad? Sellel on paar äärmiselt olulist nüanssi, mida on kirjalikul teel veidi raske lahti kirjutada, aga kindlasti räägime me sellest 17. Aprilli CASHFLOW klubis, kus me USA-s õpitut osalejatega jagame. Kui CASHFLOW mängu tehinguid vaadata, siis on Keni äri kaart limiteeritud partnerlus

Käisime vaatamas ühte korterelamut 260 korteriga.
See õhkkond ja selle objekti haldur olid uskumatult tasemel, midagi sellist pole me varem ühelgi üüritaval objektil näinud. Tekkis soov ise sinna korter üürida.

Esiteks äärmiselt kena haljastus kortermaja rajooni sissepääsu ees. Siis vastuvõtu hoone, kus uusi üürnikke vastu võetakse ja olemasolevad saavad aega veeta, tasuta vett ja popkorni nautida ning vajadusel ruume peo pidamiseks üürida.

Korterelamu haldur Mickey oli äärmiselt meeldiv ja viisakas ning hea suhtleja. Vaatasime kolme näidiskorterit, mis olid sisustatud nii, nagu keegi seal sees elaks ja neid kortereid üürita kunagi välja, vaid need ongi mõeldud potensiaalsetele üürnikele näitamiseks.

Hiljem saime kokku Kris Ontiverosega, kellega 2009 Rich Dad koolitusel kohtutud sai. Ta on kinnisvara maakler ja tal on endal 6 üürimaja.

Kris näitas odavamaid piirkonde majasid ning nägime ära ka 2-se ja 4-se ridamaja. Lisaks saime huvitavat infot kinnisvara turu kohta Phoenixis:

• Populatsioon kasvab ehk Phoenixisse ja selle eeslinnadesse kolib pidevalt inimesi juurde, eelkõige just selle sooja kliima tõttu
• Kinnisvara hinnad on erinevates hinnaklassides keskmiselt 2-7% tõusnud
• Müügihinnad on 2000 aasta tasemel
• Töötus Arizonas on viimase 2 aastaga langenud 10,8%-lt 8,7%-ni.

Käisime vaatamas ka ühte 3/2 maja, mille maksumus oli 53 500$ ja potensiaalne üüritulu on 850$ kuus.
Võite ise teha arvutused, kas see tehing on hea või mitte.

Vähene unetundide arv, ajavahe (10 tundi võrreldes Eestiga) ja siseruumides olev jahe konditsioneer võttis juba 2-ks päevaks nii mõnegi mehe kurgu kähedaks ja sundis salli kaela panama. Huvitaval kombel olid haigestunud kõik 3 meest, kel vanust rohkem kui 30 ja noorematel polnud häda midagi, sealt tekkis seltskonnas selge eristatavus “Vanurid” ja “Noored” +/- 30

Taaskord alustasime varakult ja läksime Rich Dad kontorisse igal teisipäeval kell 7.30 algavale koosolekule. Toreda üllatusena olid seekord kohal ka Robert ja Kim Kiyosaki isiklikult.
Esimene asi, mida Robert koosoleku ruumi sisse tulles ütles oli: “7 Eesti meest, aga kus naised on?”  (Robert külastas 2010 suvi Eestit ja meeldis tallegi ilus vaatepilt Eesti naiste näol).
Kohe alguses tuli teemaks Eesti ja tunti huvi kommunismi vastu ja kuidas elu Eestis sel ajal oli.
“Vanurid” oskasid rääkida mitmeid uskumatuid lugusid sellest ajast, kuid mis kõige huvitavam, siis Roberti nägemusel on Eesti liikunud kommunismist üha enam kapitalismi poole, kuid USA on liikumas üha enam kapitalismist kommunismi poole (riik peab hoolitsema inimeste eest ja kõigile võrdsed tingimused jne.). Peagi ilmuvas raamatus “Why A students work for C students” (Miks 5-lised õpilased töötavad 3-liste heaks?) tuleb see teema väga tugevalt esile ning ärritab suurt hulka inimesi.

Pärastlõunal läksime vaatama Lisa & Josh Lannoni ettevõtmist – alkohoolikute ja narkomaanide taastusravi keskus, mille kuuaja pakett maksab 14 000$ – 32 000$.

Lisa ja Joshi lugu on äärmiselt inspireeriv – üle 10 aasta tagasi oli Lisa politseinik ja Josh ta mees pidas baari ning keskkonna mõjul sai temast alkohoolik. Nende suhe oli peaaegu, et lõppemas, sest Lisa ei kannatunud seda enam välja ning Josh otsustas minna taastusravile Californiasse, mis kestis ligi kuu aega. Seal olles suutis ta oma pahest lahti saada ja sai keskuse omanikuga suurepärase klapi. Ta oli meeleldi nous olema ka Joshi ja Lisa mentor, kui nad otsustasid aidata ka teisi sõltlasi oma pahest lahti saada ja Phoenixis oma keskus avada.
Täna on nende ettevõte väga edukas ja neil on kokku 5 keskust eri paikades Ameerikas ning nad on aidanud tuhandetel inimestel tagasi saada oma elu ja pere. Lisaks sellele läheb neil väga hästi ka investoritena, sest nad omavad ka kinnisvara,mida keskusteks kasutatakse ja investeerivad ka mujale.

Kuidas nende äri töötab?
Taastusravi keskus, mida meie külastasime oli kallis piirkonnas paiknev 7 magamistoaga luksusmaja ning kõrval krundil asuv 4 magamistoaga veelgi luksuslikum maja.
Suurema maja maksumus oli 2004a. 1,8 miljonit dollarit.

Nende klientideks on suurema sissetulekuga inimesed, kellel on alkoholi või narkootikumide sõltuvus. Suuremas majas oli igas toas 2 voodikohta ja väiksemas majas 1 voodi, mida nad välja üürivad klientidele. Lisaks sellele sisaldab see erinevaid protseduure, toitumist jne.
Mis kõige olulisem, kui inimene sinna tuleb, siis peetakse temaga maha väga sügav jutuajamine, mille eesmärgiks on inimese sisemine soov, miks ta soovib oma sõltuvusest loobuda viia maksimaalsele tasemele.
Tundub, et neil õnnestub see hästi, sest kui tavapäraste võõrutusravikeskuste klientidest peab kuuri lõpuni vastu kõigest 40%, siis Lisa ja Johni keskuse külastajatest läbib taastusprogrammi (min 28 päeva) 90% seda alustanud inimestest.
Kokku rendivad nad välja 54 voodikohta ja nende täituvus on igakuiselt 70-80% ning nad plaanivad avada veelgi keskuseid ka väljaspool USA-d (esimesena Austraalias).

Suurepärane näide, kuidas halb (Joshi alkoholisõltuvus) muutub heaks (ettevõtteks, mis on talle ja tema naisele teeninud miljoneid dollareid ning mis veelgi olulisem nad päästsid oma suhte).

Õhtul käisime veel ka CASHFLOW klubis, mille tase ei vastanud päris meie ootustele – endiselt vaadatakse 10- sammu videosid, inimesed hilinevad jne. Positiivne oli see, et kohtasime ühte ehitajat, kes teeb kõiki ehitustöid ja saime vaatama minna ka ühte käimasolevat projekti.

Saime teada nii mõndagi ehitajate turu kohta. Tema teenuse maksumus on 50$ tunnis, kuid tööd teeb ta imekiiresti. Siiski tundus see hind meile ikka üleliia kallis, pea 10x rohkem kui Eestis, kuid tema väitel teevad maksab teistest ehitusettevõtetest tellimine 100$ tunnis.

Reis võimaluste maale oli üsna väsitav ja esimesse sihtpunkti  Phoenixisse jõudmine kestis 3 lendu ja 28 tundi. Hea oli lennujaamast välja astuda, sest hoolimata hilisööst oli väljas tunduvalt soojem võrreldes Eestiga.

Esimese asjana võtsime oma rendibussi (Chevi van). Juhiameti võttis enda peale Kristo, sest tema tegi broneeringu ja kindlustus kehtib ühe inimese kohta. Iga lisainimene maksab 10$ päev. Alustuseks kohe, et aimu saada USA suurusest, siis auto saime kätte lennujaama rendiautokeskusest, mi s oli umbes sama suur kui kogu Ülemiste keskus, aga seal olid ainult rendiautofirmade boksid – kokku kümmekond erinevat firmat.

Esimese päeva tegevused algasid juba kell 7.30 kui kohtusime Javier Del Carpioga, kes on olnud Cashflow klubi liider Hawaiil ning viimased pool aastat Phoenixis kinnisvaramaaklerina töötanud.
Temaga koos käisime vaatamas ligi 10-t 3/2 maja (need samad, mis CASHFLOW mängus – 3 magamis ja kahe vannitoaga elamu )
Majade hinnavahemik oli 74 000$ – 650 000$. Alustasime odavamatest ja liikusime järjest kallimate poole. Kõik need majad asusid Phoenixi eeslinnas Scottsdale, mis on üks kõige kallimaid piirkondasid seal piirkonnas.

Meie tähelepanekud sellest bussituurist:

• Mida kallim maja, seda väiksem ROI (% mille investeeritud rahast saad aasta jooksul tagasi) – ehk mida hinnatum piirkond, seda kallima hinnaga majad, kuid üüri hind ei tõuse samas tempos.

74 000$ maksva maja saab välja üürida 850$-1000$ eest kuus.
120 000$-150 000$ maksva maja 1200$ eest kuus (ostuhind tõuseb pea 100% ( kuid üür kõigest 20-30%)
650 000$ maksva maja üür 3000$-4000$ kuus.

• Remondi kvaliteet USA-s on tunduvalt madalam, kui Eestis, kuid tundub, et inimeste jaoks on see vähemoluline ehk värvimispraagid, ebakorretkselt viimistletud nurgad jne. ei ole probleem.
  Lisaks oli näha, et odavama ja kallima maja renoveerimise kvaliteet  ja ka kasutatavad materjalid olid üsna sarnased ja seda enam tundus investeerimise seiskohalt ebamõistlik kallimaid maju osta.
• Ostu-müügi protsess on pikem (kuni 30 päeva), nüansse on rohkem ja võib maksta 10-15% tehingu hinnast.
• Maaklerite tegevus on üli täpselt reguleeritud ja nendel on tunduvalt suurem vastutus tehingu tegemisel, kui Eestis.
• Majade vaatamine automatiseeritud. Üks väga huvitav asi, mida märkasime oli, see maaklerid saavad käia näitamas teiste maaklerite objekte, ilma et neil endal oleks maja võti. Nimelt on iga maja ukse või veetoru küljes üks suurt tabalukku meenutav seade, mille sees on selle maja võti. Selle seadme ostab ja paneb majale kluge maakler, kes seda müüb, kuid kõik teised registreeritud maaklerid saavad seadme avada ning see jätab süsteemi maha jälje, kes ja millal seda tegi. See võimaldab kõigil maakleritel näidata peaaegu kõiki müügis olevaid objekte. Kui üks maakler müüb maha teise maakleri objekti, siis jagatakse vahendustasu pooleks.